中古不動産と新築不動産について

不動産投資を始めようと中古物件の購入をお考えの方に、中古物件のメリット・デメリットのポイントをご紹介します。大切な資産に関わることですので、どのような期待ができるのか、どのようなリスクが考えられるのか、しっかりと知っておきましょう。ここでご紹介する情報が、不動産投資をする際にお役に立てば幸いです。

中古物件のメリット

建物現況・状態を確認できる

中古物件の場合、近隣にどのような方が住んでいるのか、近隣同士のトラブルはないか、騒音や生活に支障をきたすようなことはないかなどの確認を、売主に確認することができます。購入してから様々なトラブルが起こり、借り手がつかなくなって空き状況が続くといったことがあると困ります。事前に全て確認できるということは中古物件のメリットになります。
ただ、出された情報が本当に正しいか、疑う慎重さも必要です。

積算価格より安い物件・相場より安い物件が出やすい

積算評価とは、単純に言えば土地の相続税路線価と建物の再調達価格の合計です。積算評価とは金融機関の評価の基となることも多く、大事な基準の一つです。中古物件では、その価格よりも低い物件が出ることがあります。
言い方は悪いですが、困って売る方はいつの世もいるもので、割安な物件が出る可能性があります。

相場より安くて、物件は金融機関の評価も良い可能性もあります。
そうなると、借り換えなどの金融的なメリットも後から取りやすいです。
また、数は少ないですが競売や任意売却などで、相場よりも大幅に安い物件が出ることがあります。玄人向けの物件にはなりますが、投資妙味のある物件が多いです。
私がここ1~2年で買ったのは、そのような物件ばかりです。

新築物件のメリット

好条件の融資を受けやすい

新築の場合、木造であっても融資期間30年・35年という融資を出してくれることが多いです。特に法人融資の場合、普通は残存耐用年数が基準となりますが、新築の場合には耐用年数の基準を超えることもあります。

また、中古物件の場合には入居が少ないと問題のある物件ではないか?との判断がされる可能性がありますが、新築の場合には未稼働で現状収入は0でも、未完成建物で仕方ないので、融資に影響はありません。

キャッシュフローが安定して長期間出やすい

一般的に、新築物件は中古物件よりも、新しさ・設備の良さという点において入居付けに優れています。つまり、簡単な言葉で行ってしまえば周辺の中古物件よりも、高い家賃で満室になりやすいのです。しかも、それに加えて前項の通り、融資面でのメリットもあって返済額は少なくなります。
新築から数年間は建物のメンテナンスに掛ける費用も極少で済みます。収入は多くて、返済額が少なく、メンテナンス費用も少なければ、当然キャッシュフローは多くなります。

また、これが一番大事ですが、家賃の設定を新築プレミアムにするのではなく、築5~10年ほどで想定しておくことです。新築は当面の家賃は高めに設定できますが、いずれ家賃は下がります。
裏を返せば、家賃が下がった時の水準で想定しておけば、その水準は長く維持されるともいえるのです。

土地から安く仕込めれば、相場を大きく超えた高利回りも実現可能

一般的に、新築物件は同じ規模の中古物件よりも利回りが低くなります。それは、中古物件と比べて土地の仕入れ・建物の建築など多くの場面で業者の利益が乗っているからです。建物価格はその時の時勢・職人手配や資材価格などによって変わってしまいます。
しかし、土地の値段を相場よりも安く仕入れられれば、建物を高いグレードにすることもできますし、建物のグレードは変えずに総価格を抑えることで、高利回りの実現も夢ではありません。まさに不動産開発会社の小規模版を行うイメージです。